Cvičení

dpovídají tak průměrné úřední ceně z.p. podle BPEJ.
Výši nájemného upravuje z.č. 229/91 Sb., (zákon o půdě), kde je stanovena výše 1% z úřední ceny z.p., pokud se vlastník s nájemcem nedohodne jinak. Výše nájemného je ovlivněno nabídkou a poptávkou. V méně příznivých oblastech činí i méně než 1%.
Průměrné nájemné u pozemků ve vlastnictví státu činilo v r. 2004 ( 420,- Kč/ha, v celé ČR. 781 Kč/ha z.p. (944 Kč/ha u FO, 759 Kč/ha u PO) a je nižší než v zemích EU.
Např. v r. 2003 nájemné v EUR/ha:
Rakousko – 266
Německo – 225
Maďarsko – 53
ČR – 25,19
Slovensko – 13,67
Charakteristické rysy trhu ZP
Převažuje prodej pozemků o malých výměrách (do 0,10 ha) pro nezemědělské využití
S vyšší výměrou z.p. klesá její cena
Pozemky o větších výměrách (nad 5 ha) pro zemědělské využití se prodávají minimálně.
Faktory ovlivňující rozvoj trhu se zemědělskou půdou v ČR
nízká rentabilita zem. výroby
nezájem rozšiřovat výměry farem
zadluženost podniků a nedostatek finančních zdrojů
poloha pozemku
velikost pozemku
účel využití
neochota bank poskytovat úvěry na nákup půdy
bankovní sektor není ochotný poskytovat úvěry na nákup zem. půdy
značná roztříštěnost parcel z hlediska vlastnictví
družstva a obchodní společnosti hospodaří na 72% ZPF a ovlivňují tak monopolně nízkou sazbu nájemného
Prodej státní půdy
Je upraven zákonem č. 95/1999 Sb.
Nabyvateli dle tohoto zákona mohou být:
fyzické osoby, které jsou občany ČR
obce
právnické osoby, které jsou vlastníky budov nebo staveb, kterými jsou zastavěny pozemky určené k prodeji
oprávněné osoby, u nichž dosud nebyly vypořádány nároky na náhradní
veřejné vysoké školy.
Přednostní právo na nákup státní půdy mají
oprávněné osoby, u nichž dosud nebyly vypořádány nároky na náhradní pozemky
nabyvatelé, kteří provozují zemědělskou výrobu minimálně na výměře 10 ha z.p. nebo jsou společníky subjektů provozujících zem. výrobu po dobu minimálně 24 měsíců
Důvodem je stabilizovat vlastnické vztahy k půdě.
Oceňování zemědělské půdy
Na trhu se zemědělskou půdou se uplatňují 3 druhy cen:
a) tržní
b) úřední (administrativní)
c) průměrná
Je nutné, aby v tržní ekonomice existovaly tržní a úřední ceny?
A) Tržní cena zem. půdy
cena smluvní, vzniká dohodou mezi prodávajícím a kupujícím, tedy na základě nabídky a poptávky
její výše závisí na momentálním stavu nabídky a poptávky na trhu zemědělských nemovitostí
není státem regulována
B) Úřední cena zemědělské půdy
Je upravena vyhl. MF č. 540/2002 Sb.(prováděcí vyhláška k zákonu č. 151/97 Sb. o oceňování majetku, vč, příl. č. 19, 20
Pozn.: Vyhláškou MF č. 338/2001 Sb. se změnil počet BPEJ z 1818 na 2199 v ČR, zvýšila se průměrná úřední cena a minimální a maximální hranice z 0,50 na 0,70 Kč/m2 a z 13,50 na 14,81 Kč/m2.
Úřední cena z.p. je základem pro výpočet:
- daní ( z pozemků, dědické, darovací, z převodu nemovitostí )
- v současné době též pro poskytování některých dotací do zemědělství
Úřední cena byla vypočtena výnosovou metodou (kapitalizací hrubého ročního rentního efektu) pro každou bonitovanou půdně ekologickou jednotku
Co je bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ)?
BPEJ
je systém hodnocení produkčního potenciálu půdy na základě:
klimatického regionu
půdního typu
svažitosti pozemku a jeho orientace ke světovým stranám hloubky půdního profilu, velikosti a typu půdních částic
Hodnocení je vyjádřeno 5místným kódem
1 – klimatický region
2,3 – hlavní půdní typ (0-78) – hnědo, černo…země….x kombinací
4 – svažitost a orientace (0-9) – rovina/svah (eroze? kvalita? sklon na svět. strany..)
5 – hloubka profilu a skeletovitost (0-9) – jílová/písčitá…
C. Průměrná cena zem. půdy
Je upravena vyhl. MZe č. 463/2002 Sb. – Seznam katastrálních území s průměr. cenami zemědělských pozemků
Vypočtena jako vážený průměr úředních cen BPEJ za každé katastrální území ČR
Využití:
- výpočet daně z nemovitosti ( daně z pozemku)
- poskytování dotací
Výpočet příkladu
Příklad č. 1
Vypočítejte úřední cenu půdy u vybraného pozemku, který zahrnuje jednu BPEJ (10 000) o výměře 15 ha o.p. Podle podílu pěstovaných plodin je tato BPEJ zařazena do obilnářsko-řepařské typové oceňovací struktury R 3.
Příklad č. 2
Vypočtěte daň z tohoto pozemku, jestliže sazba daně pro ornou půdu je 0,75% ze základu daně.
Výpočet hrubého ročního rentního efektu (tab.č.1)
Dosadíme tedy do vzorce:
Cvičení 6 – ÚROKOVÁNÍ
Teoretické pojmy
Úrok: (= cena peněz)
cena placená věřiteli za vypůjčený kapitál
cena za zbavení možnosti disponovat se svými penězi
rozdíl mezi vypůjčenou a vrácenou částkou zápůjčního kapitálu
kompenzace za možná rizika změny v hodnotě zapůjčeného kapitálu
Úroková míra (%):
podíl úroku a zapůjčené částky kapitálu za určité období
Úroková míra závisí na:
diskontní sazbě (dolní mez pro pohyb krátkodobých ú. sazeb na peněžním trhu, ČNB ji nabízí bankám za uloženou přebytečnou likviditu)
→ r. 1997 – 13 %
→ červenec 2002 – 2 %
mezibankovní úrokové sazbě (PRIBOR)
→ říjen 2002 – 3 %
riziku půjčky
době půjčky
výši zapůjčeného kapitálu
Referenční datum
jednotný časový okamžik, k němuž jsou vztaženy různé finanční částky či toky probíhající v různé době
referenční datum současnost - finanční toky se přepočítávají na jejich současnou hodnotu
referenční datum okamžik poslední platby – jde o koncovou (budoucí) hodnotu
Jednoduché úrokování
úrok se určí ze základní částky a nepřipisuje se ke vkladu
obvykle se používá v situacích, kdy doba půjčky není delší než 1 rok
Jednoduchý úrok (I)

P…. základ (počáteční vložený kapitál)
r …. jednoduchá úroková míra
n …. počet úrokovacích období
Splacená částka (S)
Jednoduchý diskont (D) = odvozuje se od splatné částky
S …. splatná částka
d …. jednoduchá diskontní míra
n …. počet období
Základ (P) = částka, kterou obdrží dlužník
Složené úrokování
počítají se i úroky z úroku
úroky se připisují k základu a s ním se úročí, exponenciální narůstání základu
Splatná částka (S)
EMBED Equation.3
P …. základ
i …. složená úroková míra
n …. počet úrokovacích období
1 + i = q …. úročitel
Složené diskontování
v = 1 / (1 + i) …. odúročitel
používá se k výpočtu počátečního vkladu odvozeného od požadované cílové částky
přepočet na současnou hodnotu
Anuita
označení pro řadu plateb opakujících se v pravidelných časových intervalech po urč. dobu
v úvahu přicházejí dva základní typy výpočtu
Koncová (budoucí) hodnota anuity
A ………. platba opakující se koncem každého období
i ………... složená úroková míra pro jedno období
n ……….. počet období
q = 1+i ….úročitel
Současná hodnota anuity
A ………. platba opakující se koncem každého období
i ………... složená úroková míra pro jedno období
n ……….. počet období
q = 1+i ….úročitel
( dále pak výpočet anuity, tedy pravidelné platby (úložky, splátky), z budoucí nebo současné hodnoty
Nejdůležitější vztahy úrokování
Jednoduché úrokování
jednoduchý úrok: ………….quation.3 jednoduchá úroková míra
jednoduchý diskont: …………….jednoduchá diskontní míra
Složené úrokování
budoucí hodnota: ……..úročitel ….i = složená úrok. míra
současná (počáteční) hodnota: ……odúročitel
Anuity:
koncová hodnota anuity: ……..stradatel
současná hodnota anuity: …….zásobitel
anuita z budoucí hodnoty: ……..fondovatel
anuita ze současné hodnoty: ……..umořovatel
Začínáte se tvářit vyděšeně!
Nejde o nic složitého, celý výpočet závisí pouze na jediné věci: Určit správně, o jaký výpočet se jedná, tedy zda jde o úrokování, diskontní počet nebo anuitu,a zda počítáme budoucí hodnotu (kolik budeme mít na konci časového intervalu) nebo hodnotu současnou (jakou částku jsme uložili v současnosti čí jakou částku splácíme), případně výši pravidelné úložky či splátky, tedy anuitu.
Navíc jde o něco, s čím se každý z nás ve svém běžném životě setkává
jestliže využíváme nějakou formu spoření
jestliže využíváme úvěr
u splátkového prodeje
u nejrůznějších forem leasingu
Ukážeme si tedy na praktických příkladech, jakou formu výpočtu kdy použijeme
Úkol ( Na součas. trhu najděte příklady, na něž se vztahují jednotlivé způsoby úrokování.
Příklad číslo 2:
Směnka o hodnotě (S) ……. 2 000 000 Kč
Doba splatnosti …….……..30 dní
Diskontní sazba (d) ……….5 %
Jakou částku (P) společnost A získala a kolik činil diskont (D)?
Řešení:
D = S . d . nP = S – D
D = 2 000 000 . 0,05P = 2 000 000 – 100 000
D = 100 000 KčP = 1 900 000 Kč
Příklad číslo 3:
Prarodiče se v den vašeho narození rozhodli, že vám k 22. narozeninám ušetří částku 100 000 Kč, a to tak, že na vkladní knížku uloží potřebnou částku a nechají ji postupně narůstat prostřednictvím úroků.
Cílová částka ……………………...100 000 Kč
Doba uložení vkladu ……………....22 let
Průměrná roční úroková míra ……. 7 %
Kolik museli prarodiče vložit na vkladní knížku před 22 lety, aby při daném zúročení této částky dosáhli?
Řešení:
P = S / (1 + i)n
P = 100 000 / (1 + 0,07)22
P = 22 571 Kč
Příklad číslo 3 (varianta):
Prarodiče by se ovšem také mohli rozhodnout spořit formou pravidelného ročního vkladu.
Cílová částka ……………………..100 000 Kč
Doba spoření……………………....22 let
Průměrná roční úroková míra ……. 7 %
Kolik by pak museli dědeček s babičkou ročně ukládat, aby dosáhli za 22 let požadované částky?
O jaký typ výpočtu jde nyní? (Správně, anuita z budoucí hodnoty)
Řešení:
An= Sn.(q-1)/qn – 1)
An = 100 000. (1,07-1)/1,0722-1)
An = 2 040 Kč
Příklad číslo 4:
Rodina chce do 10 let ušetřit 1 000 000 Kč na koupi bytu.
a)Cílová částka ………1000 000 Kč
Doba spoření ………10 let
Roční úroková míra ..11 %
Kolik musí tato rodina ročně spořit?
Řešení:
A = Sn . (q - 1) / (qn - 1)
A = 1 000 000 . (1,11-1) / (1,1110-1)
A = 59 801 Kč
b)Doba spoření ………10 let
Roční inflace ………5 %
Cena bytu ovšem nezůstane fixní, ale může se měnit např. v důsledku inflace.
Kolik musí rodina ročně uspořit, pokud roční inflace bude činit 5 %?
Řešení:
Cena bytu včetně inflace …… 1 630 000 Kč
A = Sn . (q - 1) / (qn - 1)
A = 1 630 000 . (1,11 -1) / (1,1110- 1)
A = 97 476 Kč
c) Rodina se ovšem může také rozhodnout pořídit si byt ihned na úvěr
Hypotéční úvěr ……………1 000 000 Kč
Roční úroková sazba ………11 %
Doba splácení ……………..10 let
Kolik musí dávat rodina ročně ze svých příjmů na splácení hypotéčního úvěru?
Řešení:
A = S0 . (q - 1) . qn / (qn - 1)
A = 1 000 000 . (1,11 - 1) . 1,1110 / (1,1110 - 1)
A = 169 801 Kč
Příklad číslo 5:
Farmář chce rozšířit plochu své farmy koupí 20 ha zem. půdy, kterou majitel nabízí za cenu 50 000 Kč/ha.
Pozemky …………..20 ha
Cena za 1 ha ………50 000 Kč
Doba splácení ……..10 let
Roční úrok. Sazba …10 %
a) Jak vysoké budou roční splátky, jestliže doba splácení bude 10 let?
Řešení:
A = S0 . (q - 1) . qn / (qn - 1)
A = 1 000 000 . (1,1 - 1) . 1,110 / (1,110 - 1)
A = 162 745 Kč
b) Jak vysoké budou roční splátky v případě, že se doba splácení zkrátí na 5 let, jak požaduje majitel pozemku?
Řešení:
A = S0 . (q - 1) . qn / (qn - 1)
A = 1 000 000 . (1,1 - 1) . 1,15 / (1,15 - 1)
A = 263 798 Kč
c) Jak vysoké budou roční splátky v případě, že doba splácení bude 5 let a úrok. sazba 8 %?
Řešení:
A = S0 . (q - 1) . qn / (qn - 1)
A = 1 000 000 . (1,08 - 1) . 1,085 / (1,085 - 1)
A = 250 456 Kč
c) Farmář může na splátku vyčlenit vždy koncem roku 1/3 ročního cash flow, který činí 600 000 Kč. Kolik let bude splácet farmář uvedenou částku při úrokové míře 10%?
Roční úroková míra ..10 %
Roční splátka ………200 000 Kč
Řešení:
Prémiové příklady
Příklad číslo 6: Prioritní akcie českého koncernu s dividendou v zaručené výši 4,65 % z nominální hodnoty 1000 Kč byla zakoupena za tržní cenu 619 Kč. Jaká je roční míra zisku (= úroková míra) pro kupce této akcie?
Řešení:
1/ pro P = 1000, r = 0,0465, n = 1
I = P. r . n = 46,50 Kč
2/ pro P = 619, I = 46,50, n = 1
r = I / (P. n) = 0,075 ( q = 7,5 %
Roční míra zisku z akcie je 7,5 %.
Příklad číslo 7: Klient dostane od banky na 9 měs. úvěr ve výši 500 000 Kč s roční úrok. mírou 12,6 % a s podmínkou, že na svém účtě musí udržovat alespoň 20 % vypůjčené částky. Zároveň sám udržuje na svém účtu alespoň 50 000 Kč jako svou rezervu. Jaká je skutečná roční úroková míra tohoto úvěru?
Řešení:
1/ pro P = 500 000, r = 0,126, n = 9/12 = 0,75
I = P. r . n = 47 250 Kč
2/ P = 500 000 - 0,2 . 500 000 - 50 000 = 350 000
I = 47 250, n = 0,75
r = I / (P. n) = 0,18 ( q = 18 %
Skutečná roční úroková míra úvěru je tedy 18 %.
Příklad číslo 8: Jaká je cena 9 měsíčního depozitního certifikátu v NH 100 000 Kč s diskontní mírou 6,5 %?
Řešení:
S = 100 000 Kč, d = 0,065, n = 9/12 = 0,75
P = S . (1- d.n) = 95 125 Kč
Klient koupí depozitní certifikát za 95 125 Kč a za 9 měs. mu za něj banka vyplatí 100 000 Kč.
Příklad číslo 9: Podnikatel chce uložit 750 000 Kč u banky na 2 roky ve formě termínovaného vkladu na dobu určitou. Může se rozhodnout mezi vysoce likvidním zp. s délkou na sebe navazujícího vkladu 1 měs. Nebo nelikvidním způsobem s délkou 24 měs. V 1. případě banka poskytuje nominální úrokovou míru 6 % p.a. s měsíčním úročením, zatímco v druhém případě 12 % p.a. se čtvrtletním úročením. Porovnejte odpovídající splatné částky.
Řešení:
1) P = 750 000 Kč, m = 12, i = 0,06, n = 24
S = P. (1 + i/m)n = 750 000.(1+0,06/12)24
S = 845 369,83 Kč
2) P = 750 000 Kč, m = 4, i = 0,12, n = 8
S = 750 000 . (1 + 0,12/4)8
S = 950 077,56 Kč
Podnikatel se musí rozhodnout mezi likviditou a vyšší částkou.
Cvičení 7 – REPRODUKCE HMOTNÉHO A NEHM. INVES-TIČNÍHO MAJETKU
Základní pojmy
Co rozumíme pod pojmem dlouhodobý (investiční) majetek?
Dlouhodobý majetek (neoběžná aktiva)
- je používán ve více výrobních cyklech, postupně se opotřebovává, hodnota přechází do hodnoty produkce postupně
- zpravidla je z praktických důvodů stanovena také minimální pořizovací cena
Zásadní rozdíl mezi oběžným a neoběžným aktivem:
- stupeň likvidnosti, tj. doba, za kterou se přemění na peněžní formu
- U dlouhodobého ( neoběžného) majetku se předpokládá jeho přeměna na peněžní prostředky za dobu delší než 1 rok
Minimální pořizovací ( vstupní) cena se liší v jednotlivých zemích, v ČR se donedávna rozlišovalo
- hmotný dlouhodobý majetek - vstupní cena vyšší než 40 tis. Kč
- nehmotný dlouhodobý majetek - vstupní cena vyšší než 60 tis. Kč
- finanční dlouhodobý majetek
Hmotný dlouhodobý majetek
7 kategorií s různou dobou životnosti
budovy a stavby - doba životnosti 20 - 50 let (podle typu)
technická zařízení - 12- 20 let
stroje a dopravní prostředky – 3-5 let
kancelářské vybavení - 3 roky
zvířata základního stáda a tažná zvířata - 3 roky
další samostatná kategorie v zemědělství
trvalé porosty ( sady, chmelnice, vinice, trvalé travní porosty ) - doba využití nad 3 roky, doba životnosti podle typu porostu, obvykle 10 let
Nehmotný dlouhodobý majetek
patenty a licence
know-how
software
trade marks
umělecká díla - doba životnosti 4 roky
V jakých cenách oceňujeme hmotný a nehmotný investiční majetek ?
- pořizovací cena
- reprodukční cena
- stálá cena
- zůstatková cena
- vstupní cena
- zbytková cena
Dokážete je definovat ?
Opotřebení a odpisy dlouhodobého majetku
- Jaké typy opotřebení znáte ? Jaký je vztah mezi opotřebením a odpisy ?
- Jaký je ekonomický význam odpisů z hlediska podniku a odvětví ?
- Za jakých podmínek dochází k tzv. „akumulačnímu efektu odpisů“ ( Domarův efekt) ?
- Jaký je rozdíl mezi daňovými a účetními odpisy? Platí toto rozlišení ve všech zemích, nebo jen v ČR ?
Pro pořízení investic existují dva základní druhy zdrojů
vlastní – zisk, odpisy
cizí – úvěry, dotace a dary, leasing
Odpisové metody hledisko teoretické
Jsou založeny na aritmetických nebo geometrických řadách čísel a blíží se k některému z opotřebení - fyzickému
- morálnímu
Základní typy odpisových metod:
lineární
nelineární - degresivní
- progresivní
kombinované - kombinace výše uvedených
1. Lineární metoda
Po celou dobu životnosti aktiva se odepisuje ročně stále stejná částka ze vstupní ceny
O = Cpoř * P/100

O … roční odpis
Cpoř…pořizovací (vstupní) cena
P….roční odpisová sazba v %
2. Nelineární metody
a) Degresivní metody odepisování
Metoda stálého procenta
Po celou dobu životnosti aktiva se odepisuje ročně stále stejné procento ze zůstatkové ceny
O = zůstatková cena * stálé %/100
b)Progresivní metody odpisování
Metoda anuity
Pro účely odepisování je anuita rozdělena na: úrok a odpis
Poněvadž úrok klesá se snižující se úročenou částkou, odpis naopak roste
Metoda „sumace čísel“
Tato metoda může být použita jako degresivní i progresivní odpisová metoda. Vzhledem k matematicky jednoduchému výpočtu je často používána v zemědělství ( mimo ČR)
- odpis je vypočten jako měnící se roční podíl z pořizovací ceny
- tento podíl se vypočítá jako jednoduchý zlomek, kde:
v čitateli je :
a) počet let, která uplynula od začátku doby životnosti (např. 2 pro začátek 2. roku)
b) počet let do ukončení doby životnosti ( např. 4 roky v 2. roce při době životnosti 6 let )
ve jmenovateli je: celková suma jednotlivých let, po která se předpokládá používání majetku (např. pro 6 let 1+2+3+4+5+6 = 21)
Otázka: Kdy jde o metodu degresivní a kdy progresivní ?
Příklad : zemědělský stroj s pořizovací cenou 500 tis.Kč, doba životnosti 6 let, předpokládaná zbytková cena 80 tis. Kč
suma čísel = 21, podíl odpisu z pořizovací ceny ( po odečtení ceny zbytkové) je:
1.rok
2.rok
3.rok
4.rok
5.rok
6.rok
1/21
2/21
3/21
4/21
5/21
6/21
6/21
5/21
4/21
3/21
2/21
1/21
To znamená, že :
- v 1. roce se odepíše 1/21 z částky 420 tis.Kč při metodě progresivní
- nebo 6/21 z téže částky při metodě degresivní atd., tedy :
1.rok
2.rok
3.rok
4.rok
5.rok
6.rok
20
40
6O
80
100
120
120
100
80
60
40
20
c) Metody kombinované
Pro dosažení maximálního souladu mezi předpokládaným průběhem opotřebení v čase a odpisováním lze uvedené metody kombinovat ( např.v prvních letech má odpis průběh degresivní, poté lineární a ke konci doby životnosti progresivní apod.)
Tyto metody se také označují jako “owner-engineered“
Odpisové metody z hlediska současné české praxe
Jsou upraveny zákonem o dani z příjmu pro daňové odpisy a zákonem o účetnictví pro odpisy účetní (ekonomické)
Daňové odpisy (postup):
- zařazení majetku do odpisových skupin
- majetek se odepisuje do výše vstupní ceny nebo zvýšené vstupní ceny
- volba odpisové metody je omezena zákonem
Odpisové metody pro daňové odpisy (dle zákona)
1. Metoda rovnoměrného odpisu
Roční odpis se vypočítá na základě daných odpisových sazeb pro jednotlivé odpisové skupiny
O = VC . OS/100
VC … vstupní cena
OS … odpisová sazba (%)
2. Metoda zrychleného odpisu
Roční odpis se stanoví na základě daných odpisových koeficientů podle odpisových skupin.
1. rok: O1= VC/k1
2. až n-tý rok: O2..n = 2*ZC/ k2-(n-1)
ZC … zůstatková cena
k1 … koeficient 1. roku odepisování
k2 … koeficient pro 2. a další roky odepisování
n … pořadový rok odepisování
Otázka
Proč je v případě obou uvedených metod suma odpisu v prvním roce zhruba poloviční oproti roku následujícímu?
Roční odpisové sazby pro daňové odpisy
Odpisová
skupina
Doba
odepisování
Roční odpisová sazba
při rovnoměrném odpisování
Koeficienty pro zrychlené odepisování
v 1. roce
v dalších letech
v 1. roce
v dalších letech
1
3 roky
20
40
3
4
1a
4 roky
14,2
28,6
4
5
2
5 let
11
22,25
5
6
3
10 let
5,5
10,5
10
11
4
20 let
2,15
5,15
20
21
5
30 let
1,4
3,4
30
31
6
50 let
1,02
2,02
50
51
Příklady třídění investičního majetku do odpisových skupin:
Odpisová skupina 1
skot plemenný, chovný
prasata plemenný, chovný
nástroje a nářadí
kancelářské stroje a počítače
Motorová vozidla pro přepravu deseti a více osob
Rozmetadla mrvy a umělých hnojiv
Odpisová skupina 1a
Motorová vozidla (kromě motocyklu)
Odpisová skupina 2
zemědělské a lesnické traktory
ostatní zemědělské a lesnické stroje (nezařazené do 1. odpisové skupiny)
Odpisová skupina 3
skleníky (foliovníky) pro pěsto