Překupní právo

33 Odo 178/2003

Podstatné náležitosti a forma nabídky předkupního práva.

Nabídnutá kupní cena za nemovitost ( §602-606 obč. zák. ).

I. Nabídka předkupního práva je jednostranný právní úkon adresovaný oprávněnému a kromě obecných náležitostí vyžadovaných zákonem pro právní ú kony ve smyslu § 37 obč. zák. a pro návrhy na uzavření smlouvy podle § 43a obč. zák. musí obsahovat oznámení všech podmínek, za kterých zavázaný nabízí svou věc ke koupi, tj. vedle podstatných náležitostí kupní smlouvy, jako je předmět koupě a cena vě ci, i další podmínky či požadavky, za nichž má dojít k prodeji, a musí být dodržena písemná forma.

II. Cenou nabídnutou někým jiným ve smyslu § 605 obč. zák. se rozumí cena, za níž je potencionální kupec v daném místě a čase ochoten věc koupit, tedy cenu reálně dosažitelnou. Může jít o cenu již dohodnutou s určitý m kupcem nebo o reálnou tržní cenu stanovenou na základě nabídky třetích osob, popř. na základě odborného posudku o tzv. obvyklé ceně věci, stanovené podle poptávky a nabídky. V žádné př ípadě tedy nemusí - před nabídkou oprávněnému - existovat reálný kupec, který nabídl určitou kupní cenu.

ROZSUDEK


JMÉNEM REPUBLIKY

Nejvyšší soud České republiky

rozhodl v senátě složeném v právní věci žalobce Mgr. J. C., zastoupeného advokátkou, proti žalovaným 1) O. V., 2) K. V., oběma zastoupeným advokátem, 3) M. S., 4) S. S., oběma zastoupeným advoká tkou, 5) M. R., 6) Š. R., oběma zastoupeným advokátkou, 7) J. S., 8) Ji. S., oběma zastoupeným advokátkou, 9) Ja. M., zastoupené advokátem, 10) B. T., a 11) Z. V., zastoupené advokátkou, o uplatnění ná roku ze spoluvlastnického předkupního práva, vedené u Okresního soudu v Jičíně pod sp. zn. 7 C 111/98, o dovolání žalovaných č. 1 a 2, 3 a 4, 7 a 8, 9, 11 proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 10. dubna 2002 č. j. 21 Co 27/2002 - 173, takto:

Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 10. dubna 2002 č. j. 21 Co 27/2002 - 173 se ve výroku I., jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalovaní č . 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11 jsou povinni uzavřít se žalobcem kupní smlouvu ve znění uvedeném ve výroku rozhodnutí odvolacího soudu pod body č. 1 - 6 a ve výrocích o náhradě nákladů řízení , zrušuje a věc se vrací v tomto rozsahu Krajskému soudu v Hradci Králové k dalšímu řízení.

O d ů v o d n ě n í:

Žalobce se domáhal vydání rozhodnutí, kterým by z titulu porušení jeho předkupního zákonného práva byla žalovaným ulož ena povinnost uzavřít s ním kupní smlouvy na příslušné podíly nemovitostí čp. - a stavební parcely č. - v N. za kupní ceny a za stejných podmínek, za jakých byly uzavřeny kupní smlouvy na předm ětné podíly nemovitostí mezi žalovanými a městem N.

Okresní soud v Jičíně rozsudkem ze dne 28. února 2000 č. j. 7 C 111/98 - 125, ve znění opravného usnesení ze dne 30. října 2001 č . j. 7 C 111/98 - 151 zamítl žalobu proti žalovaným č. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11 a žalované č. 10 uložil povinnost uzavřít s žalobcem kupní smlouvu, kterou by mu prodala ideální podíl 29/1000 domu č p. - na stavební parcele č. - v N. a stejný podíl stavební parcely č. -, vše zapsané u Katastrálního úřadu v J. na LV č. - pro obec a katastrální území N. za celkovou kupní cenu 103 499 Kč splatnou co do částky 10 000 Kč do dvou měsíců od právní moci rozsudku a co do částky 90 499 Kč (správně má být 93 499 Kč) do 9 měsíců a 10 dnů od právní moci rozsudku s tím, že ž alobce podíl 29/1000 celku na uvedených nemovitostech přijímá spolu s právem užívání bytu č. 83 v domě čp. - v N.; zároveň žalobci odejmul osvobození od soudních poplatků a rozhodl o náhradě n ákladů řízení. Dospěl k závěru, že předkupní právo žalobce porušeno nebylo, neboť město N. splnilo nabídkovou povinnost vyplývající z předkupního práva žalobce tím, že doruč ilo žalobci řádnou nabídku předkupního práva, jež obsahovala identifikaci osob, jímž byly podíly nabídnuty ke koupi, obsahovala i předmět koupě s uvedením velikosti podílů a jeho ceny, tudíž nab ídka byla splněna ohlášením všech podmínek ve smyslu § 605 obč. zák. Protože žalobce nevyužil svého práva ve stanovené lhůtě, která činí podle § 605 obč. zák. dva měsíce po řádně učiněné nabídce předkupního práva, jeho předkupní právo zaniklo. Ustanovení § 605 obč. zák. aplikoval soud v souladu s § 853 obč. zák. , když zákonné předkupní právo v § 140 obč. zák. neobsahuje bližší úpravu předkupního práva. Za neodůvodněnou považoval námitku žalobce, že nabídka nebyla učiněna řádně, když neobsahovala splatnost ceny za stejný ch podmínek, za jakých podíly koupili žalovaní, neboť splatnost kupní ceny není podstatnou náležitostí kupní smlouvy a projevil-li by žalobce o koupi zájem, byla by splatnost kupní ceny předmětem konkr étní dohody se žalobcem, jako s každým dalším zájemcem o koupi. Z uvedených důvodů žalobu zamítl vůči všem žalovaným s výjimkou žalované č. 10, neboť tato nárok žalobce uplatněn ý v žalobě vůči ní uznávacím prohlášením ze dne 27. 10. 1999 podle § 153a o. s. ř. plně uznala.

Krajský soud v Hradci Králové rozsudkem ze dne 10. dubna 2002 č. j. 21 Co 27/2002 - 173 rozsudek soudu prvního stupně v napadené části změ nil tak, že žalovaní č. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11 jsou povinni uzavřít se žalobcem kupní smlouvu ve znění uvedeném ve výroku rozhodnutí odvolacího soudu pod body č. 1 - 6, potvrdil výrok rozsudku soud u prvního stupně o odejmutí osvobození od soudních poplatků žalobci, a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Ztotožnil se se závěrem soudu prvního stupně potud, že je namístě aplikovat § 140 obč. zák. a podrobnější úpravu předkupního práva s ohledem na § 853 obč. zák. podle § 602 a násl. obč. zák. , a že splatnost kupní ceny není podstatnou náležitostí kupní smlouvy, proto je nabídka předkupního práva města N. doručená žalobci řádná. Neztotožnil se však se zá věrem, že předkupní právo žalobce nebylo porušeno. Jestliže nabídka doručená žalobci neobsahovala splatnost kupních cen nabízených nemovitostí, a poté město N. uzavřelo kupní smlouvy se ž alovanými, jež obsahovaly individuální splatnost kupních cen, pak předkupní právo žalobce bylo porušeno, když nedošlo k nové nabídce předkupního práva žalobci, neboť podle § 605 obč. zák. musí být nabídka předkupního práva vykonána ohlášením všech podmínek.

Proti rozsudku odvolacího soudu podali dovolání žalovaní č. 1 a 2, č. 3 a 4, č. 7 a 8, č. 9 a č. 11. Všichni dovolatelé namítaj í, že odvolací soud měl danou věc posuzovat pouze podle § 140 obč. zák. o zákonném předkupním právu a nikoliv podle ustanovení o smluvním předkupním právu ( § 602 a násl. obč. zák. ). Podle dovolatelů mohlo být aplikováno jako obrana proti porušení zákonného předkupního práva pouze ustanovení § 40a obč. zák. o relativní neplatnosti právního úkonu, jakožto dostatečná samostatná úprava porušení zákonného předkupního práva. Nebylo namístě aplikovat § 853 obč. zák. o analogii a v návaznosti na něj § 602 a násl. obč. zák. týkající se pouze smluvního předkupního práva. Žalobce se neplatnosti právního úkonu ve smyslu § 40a obč. zák. nedovolal a jeho právo je již v tříleté zákonné promlčecí lhůtě promlčeno. Žalovaní č. 1 a 2, č. 7 a 8, č. 9 a č. 11 dále poukazují, že neprojevil-li ž alobce ve smyslu § 605 obč. zák. ve lhůtě dvou měsíců po nabídce o využití práv z předkupního práva zájem, jeho předkupní právo zaniklo, a zbavil se tak možnosti jednat o individuální splatnosti kupní ceny, pokud by o koupi nabízených nemovitostí projevil zájem. Žalovaní č. 1 a 2 mají za to, že teprve poté, kdy by se žalobce s městem N. nedohodl na termínu splatnosti kupní ceny, a následně byla mě stem předložena nabídka s lepšími podmínkami splatnosti, než by byla nabídnuta v případě zájmu o koupi nemovitosti žalobci, pak by se jednalo o porušení podmínky (splatnosti kupní ceny). Žalovaná č. 11 poukazuje, že město N. neurčovalo předem žádnou splatnost kupní ceny ke koupi nabízených nemovitostí, proto splatnost kupní ceny ani nemohla být součástí jinak řádně učiněné nabí dky. Žalovaní č. 3 a 4 dále namítají, že i kdyby bylo možno připustit názor odvolacího soudu o použití ustanovení § 602 až 606 obč. zák. o smluvním předkupním právu v dané věci, nelze podle § 606 obč. zák. učinit