na 4 starny

296/2007, Vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Problematika oceňování majetku Majetek = věci, práva a jiné majetkové hodnoty Služba = poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností Oceňování majetku a služeb = oceňování pro účely stanovené zvláštními předpisy, pro úřady, občany, jiné subjekty: pro daňové účely, náhrady vyvlastnění (staveb, pozemků, porostů), pro potřeby investičních fondů, penzijních fondů, výpočet výše újmy nebo škody na majetku´ = nevztahuje se na sjednávání cen podle z. 526/1990 Sb., o cenách ve znění z.135/1994 Sb.
Kdo oceňuje: Znalci dle zákona o znalcích a tlumočnících, jmenuje je předseda Krajského soudu nebo ministr
Spravedlnosti, výkon se neřídí živnostenským zákonem Znalecké ústavy školské, univerzitní, vědecké, ostatní Odhadci právnické a fyzické osoby s oprávněním, v oboru poradenství podle živnostenského zákona, vázaná živnost „odhadce“ – může dělat posudky dle živnostenského zákona Osoba, která se zabývá cenami osoba právnická i fyzická, ale nemůže s cenami obchodovat
Účely oceňování majetku: Pro potřeby státu Daňová potřeba (daň dědická, darovací, z převodu nemovitostí), Soudy (obchodní právo, trestní právo, Policie, Státní notáři Pro soukromou sféru Ocenění různými typy odhadů, Mezi nejčastější žadatele: Bankovní domy (úvěry, hypotéky, finanční leasingy), Firmy (pro vlastní potřebu), Občané (pro vlastní potřebu – nákup a prodej)
Formy ocenění majetku: Znalecký posudek Podle zákona o znalcích a tlumočnících, Zpracovávají znalci a znalecké ústavy se znaleckým razítkem (kulaté se státním znakem, popisem znaleckého odvětví, oboru a specializace) Odhad Zpracovává znalec nebo odhadce podle živnostenského zákona – vázaná živnost, Metodika odhadce nebo objednatele – např. banky mají své metodiky, najmou si odhadce, Razítko nemá státní znak u odhadce, Věci - Jsou movité a nemovité (obč.z.), Nemovitosti - Jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem (obč.z.par.119), Pozemek - Podle katastrálního zákona se tím rozum část zemského povrchu (promítnutá do vodorovné plochy!) oddělená od sousedních částí hranicí (nemusíte ji vždy najít v terénu), Parcela - Je pozemkem, který je geometricky a polohově určen, Bývá zanesena v katastrální mapě a označena parcelním číslem. Měrnou jednotkou je 1 m2 (celé m2, ne desetiny).
Stavba Dle obč.z. = stavba spojená se zemí pevným základem, Dle z.151/1997 se oceňují jako nemovitosti i stavby bez základu, V katastru je zapsán druh, popisné číslo, evidenční číslo (nemá-li tak číslo parcelní pozemků, Stavbou je dílo i nepovolené, nedokončené i nezkolaudované
Druh stavby Druh stavby určuje katastrální zákon (geometr ani katastrální úřad si nemohou vymýšlet zařazení stavby podle druhu) – hala, budova, rodinný dům, rekreační domek, garáž, studna….
Vznik stavby Jestliže dílo vykazuje znatelné obrysy 1. nadzemního podlaží a zdi obvodového zdiva dosahují výšky minimálně 1 m. Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila (obč.z.) Ale dle oceňovací vyhlášky: Porost (jako nemovitý majetek) je součástí pozemku a jako takový se oceňuje (Př.: pokud pronajmete pozemek, on vysadí stromy, tak ty stromy jsou vaše – on zhodnotil váš majetek), Stavba není součástí pozemku. Příslušenství jsou věci, které náležejí vlastníku k věci hlavní a jsou určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. O tom, co je příslušenství rozhoduje vlastník.
Přehled podkladů je znalec (odhadce) povinen uvést v nálezové části svého znaleckého posudku(odhadu): A) výpis z katastru nemovitostí (ne starší než 3 měsíce) B) kopie katastrální mapy s vyznačením oceňovaných pozemků C) výpisy z pozemkové knihy (třeba u starých staveb) D) cenová mapa pozemků E) výkresová dokumentace F) stavebně právní dokumentace (ÚR, SP, KR, dokumentace změn) G) nájemní smlouvy H) pasporty nemovitostí I) přiznání k dani z nemovitostí J) pojistné smlouvy K) smlouvy o správě nemovitostí L) smlouvy o službách
Výpis z katastru nemovitostí Identifikační číslo u FO = rodné číslo, PO = IČO, Má nadpis, Evidence podle okresu, obce, katastrálního území List vlastnictví (LV) – může být v katastru jenom jednou s tímto znakem: A. vlastník – jméno, adresa, podíl vlastnictví, B. Nemovitosti: Pozemky (parcela č., výměra, druh pozemku, způsob užití), Stavby (typ stavby, část obce, č. budovy, na parcele č.), B1 Jiná práva C. Omezení vlastnického práva (exekuce, zástavní právo) D. Jiné zápisy
Druhy cen – Cena historický fakt vyplývající z uskutečněného prodeje Cena zjištěná Cena, která je stanovena pomocí cenového předpisu platného v době ocenění Cena pořízení (x pořizovací) Cena, kterou jste zaplatili za nemovitost v době pořízení Cena reprodukční cena, za kterou by se dala pořídit věc v době ocenění jako nová, tedy nepřihlíží se k stavebně technickému opotřebení Cena obvyklá („tržní hodnota“, „odhad tržní ceny“) Cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota Je pouhým odhadem, za co by se dala nemovitost směnit na trhu Věcná hodnota (substanční hodnota, časová cena) Reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení, Slouží jako jedna z informací pro odhad obvyklé ceny Výnosová hodnota (kapitalizovaná míra zisku) Je to jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, Je to hodnota, která přijde od nájemců snížená o náklady spojené s vlastnictvím a provozováním věci, Je to součet diskontovaných (odúročených) budoucích příjmů z nemovitostí
Konstrukce - Konstrukčním prvkem Se při oceňování nemovitostí rozumí konstrukce, jež na stavbě plní určitou funkci (pozn. „funkční díl“), Rozdělení na: Prvky krátkodobé životnosti, Prvky dlouhodobé životnosti Prvky dlouhodobé životnosti Předpokládá se, že budou plnit svou funkci po celou dobu životnosti celé stavby: Základy, Svislé nosné konstrukce, Vodorovné nosné konstrukce, Střešní nosné konstrukce, Schodiště (které plní statickou funkci) prvky krátkodobé životnosti Všechny ostatní prvky, Předpokládá se u nich výměna během užívání celé stavby
Životnost - Životnost staveb Je schopnost objektu plnit požadované funkce do dosažení mezního stavu, a to při stanoveném systému předepsané údržby, Stejně jako stáří se stanovuje v kalendářních rocích, Závada Drobná vada, která nemá vliv na schopnost objektu plnit požadovanou funkci provozu Porucha Stav spočívající v ukončení provozuschopného stavu objektu Přestavba Změna dokončené a provozované stavby, při níž se zachovává vnější půdorysné a výškové ohraničení stavby
Úpravy stavby – Modernizace Je taková úprava, při které jsou uplatňovány prvky technického pokroku, při které se zpravidla nahrazují části původní novými, Zvyšují se při ní užitné vlastnosti stavby za podmínky, že se nemění účel stavby (změna účelu = adaptace stavby) Přístavba Půdorysné rozšíření původní stavby, Vestavba Vestavbou se nemění vnější půdorys stavby, mění se dispozice Nástavba Nástavbou dochází ke zvýšení původní stavby
Zákon o oceňování majetku – stavby – Stavba při oceňování nemovitostí je na ni pohlíženo jako na věc čili nemovitost, Členění staveb: Pozemní stavby (budovy a venkovní úpravy), Stavby inženýrské a speciální pozemní, Vodní nádrže a rybníky, Jiné stavby, Způsob ocenění: Nákladový (věcná hodnota), Výnosový (kapitalizace výnosu z nemovitosti = pronájem, nikoliv z provozované činnosti) a Porovnávací (vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při prodeji): Podle jmenovité hodnoty, Podle účetní hodnoty, Podle kurzové hodnoty, Sjednanou cenou při prodeji nebo odvozením ze sjednaných cen. Pozemky: Stavební: 1. nezastavěné 2. pozemky evidované v katastru jako: Zastavěné plochy a nádvoří, Ostatní plochy, Zahrady, Není to pozemek pro oceňování nemovitostí, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením, Není to pozemek se studnou, plotem, opěrnou zdí. Zemědělské, Lesní, Vodní nádrže a toky, Ostatní Způsob ocenění Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec, Není-li vydaná cenová mapa, ocení se podle oceňovací
Vyhlášky. Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popř.
Oceňování nemovitostí – oceňovací vyhláška
Seznam příloh vyhlášky (1) Příloha 1 Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí, Příloha 2 Základní ceny za m3 obestavěného prostoru budovy a její standardní vybavení a cena za m2 podlahové plochy bytu a nebytového prostoru, Příloha 3 Základní cena za m3 obestavěného prostoru haly a její standardní vybavení a cena za m2 podlahové plochy bytu a nebytového prostoru, Příloha 4 Koeficienty přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce – K1, Příloha 5 Základní ceny staveb inženýrských a speciálních pozemních, Příloha 6 Základní ceny za m3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků a jejich standardní vybavení a základní ceny za m2 podlahové plochy bytu a nebytového prost, Příloha 7 Základní ceny za m3 obestavěného prostoru rekreačních chat a zahrádkářských chat a jejich standardní vybavení, Příloha 8 Základní ceny za m3 obestavěného prostoru vedlejších staveb a jejich standardní vybavení, Příloha 9 Základní ceny za m3 obestavěného prostoru garáží a jejich standardní vybavení, Příloha 10 Ceny studní, Příloha 11 Základní ceny venkovních úprav a způsob jejich provedení, Příloha 12 Základní ceny hřbitovních staveb a hřbitovních, zařízení, Příloha 13 Výpočet ceny stavby rybníka a koeficienty pro její úpravu, Příloha 14 Koeficient polohový – K5, Příloha 15 Opotřebení staveb, Příloha 16 Míry kapitalizace pro oceňování nemovitostí a majetkových práv výnosovým způsobem, Příloha 17 Zatřídění nemovitosti do skupiny podle analýzy rozvoje nemovitosti pro ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu, Příloha 18 Základní ceny za m3 obestavěného prostoru garáží, Příloha 19 Základní ceny za m2 podlahové plochy bytu v budovách typu J a K´, Příloha 20 Základní ceny za m3 obestavěného prostoru rekreační chaty a zahrádkářské chaty, Příloha 21 Úprava základních cen stavebních pozemků´, Příloha 22 Základní ceny zemědělských pozemků podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, Příloha 23 Úprava základních cen zemědělských pozemků, Příloha 24 Základní ceny lesních pozemků podle souborů lesních typů, Příloha 25 Úprava základních cen lesních pozemků, Příloha 26 Přiřazení jednotlivých dřevin do skupin lesních dřevin, Příloha 27 Převodní tabulky bonitních stupňů lesních dřevin, Příloha 28 Ceny (Kč/m2) mýtní výtěže Au v obmýtí u při zakmenění 1,0 podle skupin lesních dřevin, Příloha 29 Náklady (Kč/m2) na zajištěné kultury c podle skupin lesních dřevin, Příloha 30 Věkové hodnotové faktory fa pro skupiny lesních dřevin při různém obmýtí, Příloha 31 Úprava základních cen lesních porostů, Příloha 32 Ocenění lesních porostů, Příloha 33 Ocenění lesních porostů zjednodušeným způsobem, Příloha 34 Ceny ovocných dřevin, Příloha 35 Ceny vinné révy včetně zařízení vinic, Příloha 36 Ceny chmelových rostlin včetně zařízení chmelnic, Příloha 37 Ceny okrasných rostlin, Příloha 38 Koeficienty změn cen staveb – Ki, Příloha 39 Koeficienty prodejnosti – Kp
Základní ustanovení Předmět úpravy Tato vyhláška stanoví ceny, koeficienty, přirážky a srážky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a služeb, Je určena výlučně pro oceňování nemovitostí Např. způsoby měření (základy) se liší od ČSN ve stavební výrobě! Vymezení pojmů -Druhy staveb (hala, vedlejší stavba, stáří stavby, stavba pro rodinnou rekreaci, soubor staveb, počet obyvatel obce atd.) Stavba pro bydlení (vyhl. 501/2006 ke stav. Zákonu) Bytový dům Dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomu účelu určena. Má 3 typy ploch: na bydlení, nebytové, společné, Plochy na bydlení více ploch než nebytové plochy Rodinný dům Dům, kde více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomu účelu určena, Může mít nejvýše 3 samostatné byty, nejvýše 2 nadzemní a 1 podzemní podlaží a podkroví (těch podkroví může být i několik nad sebou)
Oceňování staveb nákladovým způsobem Zjištěná cena (C) C = CN – opotřebení Cena zjištěná výchozí (CN) je cena stanovená před odpočtem opotřebení, obecně se stanoví u budovy nebo haly (nelze-li je zařadit podle účelu užití přesněji) podle vzorce: CN = OP x ZCU Obestavěný prostor (OP) Vypočítá se jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvažuje. Měrná jednotka m3. Základní cena upravená (ZCU) Stanoví se jako součin základní ceny (ZC) a příslušných koeficientů K. viz dále Základní cena (ZC) Stanoví se dle účelu a užití stavby podle přísl. přílohy vyhlášky.
Opotřebení staveb Opotřebení staveb Je dáno stářím, stavem a předpokládanou další životností stavby nebo jejích částí. Metody výpočtu: Lineární, Analytická_______Lineární metoda: Opotřebení se rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané životnosti__ Roční opotřebení se vypočte dělením 100% celkovou předpokládanou životností, Např. při životnosti stavby 80 let je roční opotřebení: (100/80) = 1,25 %__Opotřebení u této metody může činit maximálně 85% Při vypočteném ročním opotřebení 1,25% u 80 let staré stavby nemůže být opotřebení´bráno 100%, ale jenom 85% u této metody__ Základnou pro výpočet opotřebení v korunách je CN (cena zjištěná výchozí): Je-li CN = 1 000 000 Kč, při 85% opotřebení je zjištěná cena C = 150 000 ___Předpokládaná životnost: Budovy, haly rodinné domy apod. Zděné, betonové, ocelové 100 let, Ostatní konstrukce 80 let, Rekreační a zahrádkářské chaty Zděné 80 let, Dřevěné 60 let, Ostatní 50 let, Inženýrské a speciální pozemní stavby 50-100 let, Vedlejší stavby a garáže Zděné 80 let, Dřevěné 60 let, Ostatní 30-40 let, Studny Kopané i vrtané nad 150 mm 100 let, Ostatní 50 let, venkovní úpravy příloha vyhlášky, Hřbitovní stavby 100-150 let
Oceňování staveb výnosovým způsobem Cena nemovitosti zjištěná výnosovým způsobem se vypočte podle vzorce: CV = (N/p) x 100___CV………cena zjištěná výnosovým způsobem, N…………roční nájemné upravené podle dalších odstavců ve vyhlášce, p………….míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 16, Samostatně se tento způsob ocenění neuplatňuje, uplatňuje se jen v kombinaci s nákladovým způsobem Oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu Cena zjištěná (C) kombinací nákladového a výnosového způsobu. Stanoví se součtem výnosové ceny (CV) a určitého poměru rozdílu výnosové a nákladové ceny (R)
Oceňování staveb porovnávacím způsobem Cena nemovitosti zjištěná výnosovým způsobem, Podstata výpočtu ceny: Zavedení koeficientu cenového porovnání Kcp ZCU = ZC x Kcp, Výpočet Kcp podle složitých vzorců ve vyhlášce s ohledem na kvalitativní pásma I.-V. (I.nejnižší až V. nejvyšší kvalita z hlediska prodeje např. garáže na trhu) Užití: garáž, byt ve vícebytovém domě, rekreační chata a zahrádkářská chata)
Oceňování pozemků Cenová mapa stavebních pozemků Obsahuje textovou a grafickou část: Textová část (formát A4): Věcná analýza základny místního trhu, Popis mapových podkladů, Komentář ke zdrojům cen, Popis postupu zpracování a účinnost mapy___ Grafická část (složená do formátu A4): Mapa se zobrazením stavebních pozemků na území obce v měřítku 1:5000 a větším, Popisné údaje – názvy obcí, ulic apod., Ceny jednotlivých stavebních pozemků, Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků Základní cena pozemku v Praze je pevná: 2050 Kč/m2, Výpočet např. základní ceny za m2 u obcí s Prahou sousedících: ZC = Cp x 5,00, kde Cp se počítá ze vzorce s parametry, vkládá se jen počet obyvatel obce Zemědělský pozemek, Lesní pozemek a nelesní pozemek s lesním porostem, Pozemek vodní plochy, Jiné pozemky
Oceňování trvalých porostů Lesní porost na lesním pozemku, Lesní porost na nelesním pozemku, Oceňování lesního porost zjednodušeným způsobem, Ovocné dřeviny, vinná réva, chmelové a okrasné rostliny
Oceňování majetkových práv Majetková práva, která:Jsou obsahem průmyslových práv, Práv na označení, Poznatků „know-how“
Společná a závěrečná ustanovení Zrušují se oceňovací vyhlášky: 540/2002, 452/2003, 640/2004, 617/2006, 76/2007 Účinnost oceňovací vyhlášky č. 3/2008: 1.2.2008